lunes, 3 de noviembre de 2014

LA OFERTA VINCULANTE Y SU RELACIÓN CON LA CLAUSULA SUELO.

*Es un documento que los bancos y cajas de ahorro (entidades de crédito en general) tienen obligación de entregar al cliente.
*Debe contener todas las condiciones financieras del Préstamo hipotecario.
*La validez de la oferta vinculante no puede ser inferior a diez días hábiles a partir de su fecha de entrega.


¿Cuándo el Banco o Caja debió entregarme la Oferta Vinculante?
Debemos en primer lugar, analizar nuestra escritura de préstamo hipotecario, y fijarnos en dos extremos importantes cuando se firmó la misma, y cuál es el importe total.

1)     Hasta el 8 de Diciembre 2007 para hipotecas nuevas con límite de 150.253,03 euros, de acuerdo a la Orden Ministerial de mayo de 1994, sobre Transparencia de las Condiciones Financieras de los Préstamos Hipotecarios .
En este caso cuando sea obligatoria deberá estar firmada por el cliente  con tres días antes a la firma de la escritura de la hipoteca.

2)     A partir de del 8 de diciembre de 2007 para hipotecas de cualquier importe, de acuerdo a la Ley 41/2007, de 7 de Diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de Marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, BOE del 8 de diciembre de 2007,  se debería facilitar la oferta vinculante o documentación análoga referente a la hipoteca:
"La información relativa a la transparencia de los créditos o préstamos hipotecarios, siempre que la hipoteca recaiga sobre una vivienda, se suministrará con independencia de la cuantía de los mismos".
Sin embargo, la obligatoriedad estricta de los 3 días de acuerdo a la Orden Ministerial de Mayo de 1994 sigue siendo aplicable a las hipotecas sólo a las hipotecas con límite de 150.253,03 euros.


SUBROGACION Y NOVACION
En los casos de subrogación de hipoteca existente con NOVACIÓN también es obligatoria en los mismos límites comentado arriba: Sin embargo no es así cuando haya una subrogación de la hipoteca existente por ejemplo la del promotor y NO haya novación.

3)     A partir del 28 de Octubre de 2011 se publicó  la Orden  EHA/2899/2011 que derogada la Orden Ministerial de Mayo de 1994.  Por lo tanto a partir del 29 de Julio de 2012 (fecha establecida para entrar en vigor los cambios sobre la oferta vinculante) deja  de ser obligatoria la oferta vinculante aunque el cliente si puede pedirla.

IMPORTANCIA DE LA OFERTA VINCULANTE EN NUESTRAS RECLAMACIONES DE CLAUSULA SUELO.
Es importante porque si no firmamos la oferta vinculante y era obligatoria para nuestra hipoteca el Banco ha incurrido en claro incumplimiento de la Ley por lo que será más fácil eliminar la cláusula suelo extrajudicial o judicialmente.  
En otras ocasiones lo que nos encontramos es una Oferta vinculante sin firma del cliente o con fecha posterior. No obstante debemos tener en cuenta que la oferta vinculante es un documento privado cuyo contenido tendrá que valorar el Juez. Esto es, no es un documento que carezca de valor probatorio.  Pero si el banco pretende usar su contenido para acreditar que su cliente conocía la cláusula suelo, parece que va a ser complicado si no está firmada por su cliente y no se la entregaron al firmar la hipoteca. Pero el valor del documento se lo dará el Juez.
Por último, destacar que  la oferta vinculante se configura como uno de los deberes precontractuales de información que  permiten a su destinatario, el consumidor, comparar y reflexionar sobre la conveniencia de celebrar o no el contrato. A través de estos deberes de información se persigue advertir al consumidor sobre el alcance del compromiso asumido, y el sacrificio que entraña el préstamo hipotecario que suscribe: por un lado, el económico y, por otro, el jurídico, entendido éste como las condiciones a las que se sujeta el contrato y que configuran la posición del consumidor.