*Es un documento que los bancos y cajas de ahorro
(entidades de crédito en general) tienen obligación
de entregar al cliente.
*Debe contener todas las condiciones financieras
del Préstamo hipotecario.
*La validez de la oferta vinculante no puede
ser inferior a diez días hábiles a partir de su fecha de entrega.
¿Cuándo el
Banco o Caja debió entregarme la Oferta Vinculante?
Debemos en
primer lugar, analizar nuestra escritura de préstamo hipotecario, y fijarnos en
dos extremos importantes cuando se firmó la misma, y cuál es el importe total.
1)
Hasta el 8 de Diciembre 2007 para hipotecas nuevas con límite de 150.253,03 euros, de acuerdo a la Orden
Ministerial de mayo de 1994, sobre Transparencia de las Condiciones Financieras
de los Préstamos Hipotecarios .
En este caso cuando sea obligatoria deberá
estar firmada por el cliente con tres
días antes a la firma de la escritura de la hipoteca.
2)
A partir de del 8 de diciembre
de 2007 para hipotecas de cualquier importe, de
acuerdo a la Ley 41/2007, de 7 de Diciembre, por la que se modifica la Ley
2/1981, de 25 de Marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, BOE del 8 de
diciembre de 2007, se debería facilitar
la oferta vinculante o documentación análoga referente a la hipoteca:
"La información relativa a la
transparencia de los créditos o préstamos hipotecarios, siempre que la hipoteca
recaiga sobre una vivienda, se suministrará con independencia de la cuantía de
los mismos".
Sin embargo, la obligatoriedad estricta de
los 3 días de acuerdo a la Orden Ministerial de Mayo de 1994 sigue siendo
aplicable a las hipotecas sólo a las hipotecas con límite de 150.253,03 euros.
SUBROGACION Y NOVACION
En los casos de subrogación de hipoteca
existente con NOVACIÓN también es obligatoria en los mismos límites comentado
arriba: Sin embargo no es así cuando haya una subrogación de la hipoteca
existente por ejemplo la del promotor y NO haya novación.
3)
A partir del 28 de Octubre de
2011 se
publicó la Orden EHA/2899/2011 que derogada la Orden
Ministerial de Mayo de 1994. Por lo
tanto a partir del 29 de Julio de 2012 (fecha establecida para entrar en vigor
los cambios sobre la oferta vinculante) deja
de ser obligatoria la oferta vinculante aunque el cliente si puede
pedirla.
IMPORTANCIA DE LA OFERTA VINCULANTE EN
NUESTRAS RECLAMACIONES DE CLAUSULA SUELO.
Es
importante porque si no firmamos la
oferta vinculante y era obligatoria para nuestra hipoteca el Banco ha incurrido
en claro incumplimiento de la Ley por lo que será más fácil eliminar la cláusula suelo extrajudicial
o judicialmente.
En
otras ocasiones lo que nos encontramos es una Oferta vinculante sin firma del cliente o con fecha posterior.
No obstante debemos tener en cuenta que la oferta vinculante es un documento
privado cuyo contenido tendrá que valorar el Juez. Esto es, no es un documento
que carezca de valor probatorio. Pero si el banco pretende usar su contenido para
acreditar que su cliente conocía la cláusula suelo, parece que va a ser
complicado si no está firmada por su cliente y no se la entregaron al firmar la
hipoteca. Pero el valor del documento se lo dará el Juez.
Por
último, destacar que la oferta vinculante se configura como uno
de los deberes precontractuales de información que permiten a su destinatario, el consumidor,
comparar y reflexionar sobre la conveniencia de celebrar o no el contrato. A través de estos deberes de información se persigue advertir al consumidor sobre el
alcance del compromiso asumido, y el sacrificio que entraña el préstamo
hipotecario que suscribe: por un lado, el económico y, por otro, el jurídico,
entendido éste como las condiciones a las que se sujeta el contrato y que
configuran la posición del consumidor.
